Cartilha do Inquilino

A locação de imóveis urbanos no Brasil é regida principalmente pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece as regras gerais para contratos de aluguel residencial e comercial, incluindo prazos, garantias, reajustes, direitos e deveres de cada parte, e as condições para retomada do imóvel.

Um contrato de locação pode ser firmado por prazo determinado (com data de início e fim definidas) ou prazo indeterminado (quando o contrato original vence e as partes continuam a locação sem assinar um novo). Essa distinção afeta diretamente as regras de rescisão e retomada do imóvel.

• ·Receber o imóvel em condições de uso, conforme descrito no contrato e no laudo de vistoria de entrada.
• ·Ter garantida a preferência de compra caso o proprietário decida vender o imóvel durante a locação (direito de preempção, art. 27 da Lei).
• ·Exigir recibo detalhado de todos os pagamentos feitos ao locador ou à imobiliária.
• ·Ser ressarcido por benfeitorias necessárias (reparos essenciais à conservação do imóvel), mesmo sem autorização prévia — e por benfeitorias úteis, quando autorizadas pelo proprietário.
• ·Não ter o imóvel retomado antes do fim do prazo contratual, salvo nas exceções previstas em lei (veja a seção sobre rescisão).
• ·Renovar contratos comerciais em determinadas condições (ação renovatória), quando aplicável.

• ·Pagar o aluguel e os encargos da locação (condomínio, IPTU quando previsto em contrato) na data combinada.
• ·Usar o imóvel apenas para a finalidade combinada em contrato (residencial ou comercial) e cuidar dele como se fosse seu.
• ·Realizar pequenos reparos de manutenção do dia a dia (desgaste natural de uso).
• ·Não modificar a estrutura do imóvel sem autorização expressa do proprietário.
• ·Permitir vistorias do imóvel pelo proprietário, mediante combinação prévia.
• ·Devolver o imóvel ao final do contrato nas mesmas condições em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural pelo uso normal.

Assim como o inquilino, o proprietário (locador) também tem obrigações. Ele deve entregar o imóvel em condições de uso para o fim a que se destina, garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação, responder por vícios ou defeitos anteriores à locação, e fornecer recibo discriminado das quantias pagas.

Em contrapartida, o proprietário tem direito a receber o aluguel em dia, exigir o cumprimento das cláusulas contratuais, vistoriar o imóvel periodicamente (com aviso prévio) e retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei ou no contrato.

Embora a lei não exija forma escrita para todo contrato de locação, o registro por escrito é fundamental para proteger as duas partes. Um contrato completo deve conter, no mínimo:

• ·Identificação completa das partes (locador e locatário) e do imóvel.
• ·Valor do aluguel, data de vencimento e forma de reajuste.
• ·Prazo de duração (determinado ou indeterminado).
• ·A garantia locatícia escolhida (caução, fiador, seguro-fiança etc — veja a seção específica).
• ·Responsabilidade por encargos: condomínio, IPTU, taxas.
• ·Regras de rescisão antecipada e eventual multa proporcional.

Leia o contrato com atenção antes de assinar, e nunca aceite cláusulas que contrariem direitos garantidos pela Lei do Inquilinato — elas podem ser consideradas nulas mesmo que assinadas.

A vistoria é o registro detalhado (geralmente com fotos e um laudo escrito) das condições do imóvel em um determinado momento. Ela acontece em dois momentos principais:

Vistoria de entrada: feita antes da mudança do inquilino, documenta o estado do imóvel — paredes, pisos, instalações elétricas e hidráulicas, eletrodomésticos e móveis (se mobiliado). Esse laudo é a referência para comparação na saída, por isso vale a pena conferir cada detalhe e registrar qualquer problema já existente antes de assinar.

Vistoria de saída: feita na devolução do imóvel, compara o estado atual com o laudo de entrada. Diferenças que ultrapassem o desgaste natural de uso podem ser descontadas da caução ou cobradas do inquilino.

A lei permite ao locador exigir apenas uma das seguintes garantias em um contrato de locação (é vedado exigir mais de uma ao mesmo tempo):

• ·Caução em dinheiro: limitada a até 3 meses de aluguel, deve ser depositada em caderneta de poupança e devolvida ao final do contrato (com correção), descontados eventuais débitos.
• ·Fiador: uma pessoa (geralmente com imóvel próprio) que se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência do inquilino.
• ·Seguro-fiança: uma apólice de seguro paga pelo inquilino que cobre o proprietário em caso de calote — dispensa fiador, mas tem custo mensal ou anual.
• ·Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: garantia menos comum, usada em locações de maior valor.

O valor do aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano (a cada 12 meses), usando o índice definido em contrato — os mais comuns são o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Fora desse reajuste anual, o valor só pode mudar por acordo entre as partes ou por revisão judicial em casos excepcionais.

Pelo inquilino: em contratos por prazo determinado, a saída antes do fim do prazo geralmente gera multa proporcional aos meses restantes, salvo transferência de emprego para outra cidade (nesse caso, com aviso prévio de 30 dias, a lei dispensa a multa).

Pelo proprietário: durante o prazo determinado, o imóvel só pode ser retomado antes do vencimento nas hipóteses previstas em lei (por exemplo, infração contratual, falta de pagamento, ou mútuo acordo). Após o fim do prazo, se o contrato virar prazo indeterminado, o proprietário pode pedir o imóvel de volta mediante notificação com 30 dias de antecedência.